Xây nhà hết bao nhiêu tiền? Đây tưởng chừng là câu hỏi đơn giản nhưng trên thực tế, rất nhiều chủ nhà chỉ dựa vào đơn giá xây dựng mà chưa tính đến các khoản chi phí có thể phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng.
Một căn nhà được báo giá xây dựng, ví dụ theo m², chưa có nghĩa là mọi khoản chi phí từ tháo dỡ nhà cũ, đo đạc, ép cọc, thiết bị đến hoàn công đều đã được bao gồm.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng xây dựng, chủ nhà nên hỏi thật rõ:
“Đơn giá này đã bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì?”
Dưới đây là 8 hạng mục chi phí chủ nhà nên kiểm tra và dự trù trước khi xây nhà.
1. CHI PHÍ THÁO DỠ NHÀ CŨ
Nếu bạn đang có một khu đất trống và xây dựng công trình mới thì không phải tính khoản này.
Tuy nhiên, nếu xây nhà mới trên nền nhà cũ, chủ nhà có thể phải tính thêm chi phí:
- Tháo dỡ công trình hiện hữu;
- Đập phá kết cấu cũ;
- Vận chuyển xà bần;
- Thu gom và xử lý phế thải xây dựng;
- Chuẩn bị mặt bằng để thi công.
Đây là lý do chủ nhà không nên chỉ nhìn vào đơn giá xây dựng phần nhà mới mà bỏ qua chi phí xử lý công trình hiện hữu.
Lưu ý: Chi phí tháo dỡ có được tính trong hợp đồng xây dựng hay không phụ thuộc vào phạm vi công việc mà chủ nhà và nhà thầu đã thỏa thuận.
2. CHI PHÍ ĐO ĐẠC, XÁC ĐỊNH RANH MỐC VÀ TỌA ĐỘ
Một trong những công việc cần quan tâm trước khi xây dựng là xác định chính xác ranh giới thửa đất, kích thước thực tế và vị trí công trình.
Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất và hoạt động đo đạc địa chính.
Trong thực tế, tùy hồ sơ và hiện trạng từng khu đất, chủ nhà có thể cần sử dụng dịch vụ đo đạc để:
- Kiểm tra kích thước thực tế;
- Xác định ranh đất;
- Xác định vị trí công trình;
- Đối chiếu hồ sơ đất đai;
- Hạn chế nguy cơ xây dựng sai vị trí hoặc phát sinh tranh chấp ranh giới.
Đặc biệt, nếu số liệu thực tế có chênh lệch so với giấy tờ đất, cần kiểm tra nguyên nhân và xử lý phù hợp trước khi triển khai xây dựng. Luật Đất đai 2024 có quy định về trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích trên giấy tờ, tùy tình trạng ranh giới và tranh chấp.
Vì vậy, đừng mặc định chi phí đo đạc đã nằm trong giá xây dựng. Hãy hỏi rõ nhà thầu và đơn vị thiết kế.
3. CHI PHÍ ÉP CỌC
Đây là một khoản mà nhiều chủ nhà dễ bỏ sót khi lập ngân sách.
Chi phí phần móng và chi phí xử lý nền móng không phải công trình nào cũng giống nhau. Phương án móng phụ thuộc vào:
- Điều kiện nền đất;
- Quy mô công trình;
- Tải trọng;
- Số tầng;
- Thiết kế kết cấu;
- Kết quả khảo sát và tính toán của đơn vị chuyên môn.
Nếu công trình sử dụng phương án ép cọc, chi phí có thể được tính theo khối lượng thực tế và phương án kỹ thuật được lựa chọn.
Chính vì vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ nhà nên hỏi:
“Giá xây dựng đã bao gồm phần ép cọc chưa?”
Nếu chưa bao gồm thì cần dự toán riêng để tránh tình trạng đang thi công mới phát sinh thêm một khoản lớn.
4. CHI PHÍ ĐI ỐNG ĐỒNG MÁY LẠNH
Một khoản khác thường bị bỏ quên là hệ thống đường ống đồng máy lạnh.
Nếu gia đình dự kiến lắp máy lạnh trong quá trình sử dụng nhà, chủ nhà nên tính toán vị trí máy lạnh và đường ống ngay từ giai đoạn thiết kế, thi công.
Việc chuẩn bị đường ống trước khi hoàn thiện tường có thể giúp hạn chế tình trạng sau này phải:
- Đục tường;
- Đi dây, đi ống nổi;
- Làm lại phần hoàn thiện;
- Phát sinh thêm chi phí nhân công.
Chi phí có thể được tính theo số lượng, chủng loại vật tư và chiều dài đường ống.
Đừng chờ đến lúc mua máy lạnh mới hỏi nhà thầu đường ống đã đi chưa.
5. CHI PHÍ MUA MÁY NƯỚC NÓNG NĂNG LƯỢNG MẶT TRỜI
Một trường hợp khá phổ biến là nhà thầu đã thi công sẵn đường ống nước nóng – lạnh và các đầu chờ theo thiết kế, nhưng thiết bị sử dụng cuối cùng lại chưa nằm trong phạm vi hợp đồng.
Ví dụ:
Đường ống đã có nhưng máy nước nóng năng lượng mặt trời chưa có.
Khi đó, chủ nhà cần dự trù riêng:
- Chi phí mua máy;
- Chi phí vận chuyển;
- Chi phí lắp đặt;
- Phụ kiện đi kèm nếu có;
- Các hạng mục gia cố hoặc đấu nối theo thực tế.
Theo nội dung dự toán ban đầu, máy nước nóng năng lượng mặt trời có thể là một khoản riêng thay vì mặc định nằm trong đơn giá xây dựng.
Do đó, hãy kiểm tra rõ: nhà thầu bàn giao hệ thống đến đâu và thiết bị nào chủ nhà phải tự mua.
6. CHI PHÍ CÁC HẠNG MỤC HOÀN THIỆN PHÁT SINH
Đây có thể là nhóm chi phí khiến ngân sách xây nhà tăng lên khá nhanh.
Ban đầu chủ nhà có thể chỉ dự kiến:
Sơn tường → lát gạch → hoàn thiện cơ bản.
Nhưng trong quá trình xây dựng lại muốn bổ sung:
- Ốp gạch tường phòng khách;
- Ốp trang trí cầu thang;
- Đá trang trí;
- Lam gỗ;
- Tường điểm nhấn;
- Gạch hoặc đá cao cấp;
- Nội thất âm tường;
- Các hạng mục trang trí khác.
Mỗi thay đổi đều có thể kéo theo vật tư + nhân công + thời gian thi công.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, nên lập một bảng rất rõ:
| Hạng mục | Đã bao gồm | Chưa bao gồm |
|---|---|---|
| Sơn nước | ✓ | |
| Gạch nền | ✓ | |
| Ốp tường trang trí | ✓ | |
| Đá trang trí | ✓ | |
| Lam gỗ | ✓ | |
| Nội thất | ✓ |
Càng rõ ngay từ đầu thì càng hạn chế tranh cãi về sau.
7. CHI PHÍ ĐẤU NỐI THOÁT NƯỚC RA HỆ THỐNG CHUNG
Một sai lầm thường gặp là chủ nhà chỉ tính hệ thống thoát nước bên trong phạm vi công trình.
Trong khi đó, tùy vị trí công trình, còn có thể phát sinh phần đấu nối từ nhà ra hệ thống thoát nước chung bên ngoài.
Các công việc có thể liên quan đến:
- Đào phần kết nối;
- Lắp đặt đường ống;
- Đấu nối vào hệ thống chung;
- Hoàn trả mặt bằng;
- Thực hiện theo yêu cầu của đơn vị quản lý hạ tầng có thẩm quyền.
Đặc biệt tại khu vực đô thị, phần thi công ngoài phạm vi khu đất cần được kiểm tra cụ thể về điều kiện và yêu cầu quản lý hạ tầng trước khi thực hiện.
Vì vậy, hãy hỏi ngay từ đầu:
“Chi phí đấu nối thoát nước từ nhà ra hệ thống chung đã nằm trong hợp đồng chưa?”
8. CHI PHÍ HOÀN CÔNG VÀ CẬP NHẬT TÀI SẢN
Cuối cùng là khoản mà nhiều chủ nhà chỉ quan tâm khi căn nhà đã hoàn thiện.
Đó là hồ sơ hoàn thành công trình và các thủ tục liên quan đến việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất, tùy trường hợp cụ thể.
Chủ nhà cần phân biệt rõ:
Xin giấy phép xây dựng và thực hiện các thủ tục sau khi công trình hoàn thành không nhất thiết là một khoản công việc duy nhất trong hợp đồng xây dựng.
Một số nhà thầu có thể hỗ trợ hoặc đưa chi phí xin phép xây dựng vào gói dịch vụ, nhưng hồ sơ sau khi công trình hoàn thành có thể được thỏa thuận riêng.
Đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất, pháp luật hiện hành cũng quy định các giấy tờ liên quan đến công trình xây dựng trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tùy từng trường hợp.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi rõ nhà thầu có bao gồm phần hoàn công hay không, và phạm vi công việc cụ thể đến đâu.
