“Bên công ty anh đã đo đạc, cắm mốc cho tôi rồi… sao tôi vẫn chưa được xây?”
Đây là câu hỏi khá phổ biến của nhiều chủ đất sau khi hoàn thành việc đo đạc và cắm mốc ranh đất.
Nhiều người cho rằng khi đã xác định được ranh đất, có Sổ hồng và đã cắm mốc ngoài thực địa thì có thể tiến hành xây dựng ngay.
Tuy nhiên, đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Đo đạc, cắm mốc giúp xác định và đánh dấu vị trí đất ngoài thực tế. Trong khi đó, việc có được xây dựng hay không còn phụ thuộc vào quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hiện trạng, chỉ tiêu xây dựng và các điều kiện, thủ tục pháp lý có liên quan.
1. Đo đạc, cắm mốc ranh đất là gì?
Đo đạc hiện trạng
Đo đạc hiện trạng là quá trình khảo sát và xác định tình trạng thực tế của khu đất tại thời điểm đo.
Tùy mục đích, nội dung đo có thể bao gồm:
- Kích thước các cạnh thửa đất.
- Diện tích thực tế.
- Vị trí nhà và công trình hiện hữu.
- Tường rào, cổng, sân.
- Khoảng cách đến đường, hẻm.
- Các điểm địa vật liên quan.
- Vị trí các công trình hoặc hạng mục cần thể hiện trên bản vẽ.
Nói đơn giản:
Đo hiện trạng giúp trả lời câu hỏi: “Khu đất hiện tại đang như thế nào?”
2. Cắm mốc ranh đất có ý nghĩa gì?
Sau khi có số liệu đo đạc và căn cứ cần thiết, các điểm ranh hoặc điểm cần xác định có thể được đưa ra ngoài thực địa để đánh dấu.
Đó chính là ý nghĩa của việc cắm mốc.
Ví dụ, một thửa đất có 4 góc:
A – B – C – D
Sau khi xác định được vị trí các điểm cần đánh dấu, kỹ thuật viên có thể đưa những điểm này ra thực địa để chủ đất nhận biết.
Có thể hiểu:
Đo đạc là xác định bằng số liệu. Cắm mốc là đưa điểm cần xác định ra thực địa.
3. Tại sao cắm mốc rồi vẫn chưa được xây?
Đây là phần quan trọng nhất.
Cắm mốc ranh đất không phải là thủ tục cấp quyền xây dựng.
Việc cắm mốc giúp chủ đất biết và quản lý vị trí ranh giới hoặc các điểm được xác định ngoài thực địa.
Nhưng để xây dựng một công trình, còn phải kiểm tra nhiều vấn đề khác.
Có thể hình dung:
Đất ở đâu?
→ Đo đạc, xác định vị trí.
Ranh ở đâu?
→ Kiểm tra hồ sơ, đo đạc, xác định và cắm mốc.
Được xây dựng như thế nào?
→ Phải kiểm tra các điều kiện xây dựng và thủ tục liên quan.
Vì vậy:
BIẾT RANH ĐẤT Ở ĐÂU ≠ ĐỒNG NGHĨA VỚI VIỆC ĐƯỢC XÂY NHÀ NGAY.
4. Ví dụ thực tế: Đất ngang 5m nhưng chưa chắc xây được 5m
Giả sử anh A có một thửa đất:
- Ngang: 5m
- Dài: 20m
- Diện tích: 100m².
Anh A thuê đơn vị đo đạc và cắm mốc.
Kết quả xác định được vị trí các điểm ranh.
Anh A nghĩ:
“Vậy là xong, tôi xây nhà 5m × 20m được rồi.”
Chưa chắc.
Trước khi thiết kế và thi công, vẫn cần kiểm tra các yếu tố liên quan như:
- Thửa đất có phù hợp mục đích sử dụng để xây dựng công trình dự kiến hay không.
- Quy hoạch và các thông tin quản lý xây dựng có liên quan.
- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng nếu có.
- Khoảng lùi.
- Chiều cao công trình.
- Số tầng.
- Mật độ xây dựng.
- Các yêu cầu khác tùy vị trí và loại công trình.
- Công trình có thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục về giấy phép xây dựng hay không.
Như vậy, cắm mốc chỉ là một phần trong quá trình chuẩn bị xây dựng.
5. Một ví dụ khác: Hàng rào không nhất thiết là ranh đất
Đây là trường hợp rất thường gặp.
Hai nhà liền kề có một bức tường ở giữa.
Chủ nhà A nói:
“Tường này là ranh nhà tôi.”
Chủ nhà B cũng nói:
“Đây là ranh nhà tôi.”
Hai bên đã sử dụng bức tường này nhiều năm.
Nhưng khi chuẩn bị xây dựng, tiến hành đo đạc lại phát hiện kích thước hiện trạng không hoàn toàn giống với thông tin mà chủ đất đang nghĩ.
Ví dụ:
Theo thông tin hồ sơ: 5,00m
Kích thước hiện trạng: 4,82m
Chênh lệch:
18cm
Lúc này không nên đơn giản kết luận:
“Thiếu 18cm thì lấy hàng rào làm ranh.”
Mà cần kiểm tra và đối chiếu hồ sơ, số liệu đo đạc và hiện trạng để xác định nguyên nhân và hướng xử lý phù hợp.
Đây cũng chính là lý do việc đo đạc trước khi xây dựng có ý nghĩa rất quan trọng.
6. Đo hiện trạng và cắm mốc khác nhau như thế nào?
Có thể hiểu rất đơn giản:
ĐO HIỆN TRẠNG
Trả lời:
“Hiện tại khu đất đang như thế nào?”
Kết quả có thể thể hiện:
- Kích thước.
- Diện tích.
- Vị trí công trình.
- Tường rào.
- Khoảng cách.
- Các yếu tố hiện hữu.
CẮM MỐC
Trả lời:
“Điểm cần xác định nằm ở đâu ngoài thực địa?”
Mốc giúp chủ đất và các bên liên quan nhận biết vị trí được đánh dấu để phục vụ mục đích phù hợp.
Còn XÂY DỰNG?
Trả lời câu hỏi:
“Tôi có thể xây gì, xây ở đâu và thực hiện những thủ tục gì?”
Đây là một vấn đề khác.
Một chủ đất chuẩn bị xây nhà nên tiếp cận vấn đề theo trình tự:
7. Quy trình nên thực hiện trước khi xây nhà
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ đất
Xem xét các giấy tờ liên quan đến thửa đất và thông tin hiện có.
Bước 2: Đo hiện trạng
Xác định kích thước, hình dạng và các công trình đang tồn tại.
Bước 3: Đối chiếu
So sánh:
Hồ sơ ↔ số liệu đo ↔ hiện trạng
Nếu có sự khác biệt thì cần xác định nguyên nhân trước khi tiếp tục.
Bước 4: Xác định và cắm mốc
Đưa các điểm cần đánh dấu ra thực địa.
Bước 5: Kiểm tra điều kiện xây dựng
Xác định các thông tin liên quan đến quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, vị trí công trình và thủ tục cần thực hiện.
Bước 6: Thiết kế và thực hiện thủ tục
Thiết kế công trình dựa trên các thông tin đã được kiểm tra và thực hiện thủ tục cần thiết theo quy định.
Bước 7: Thi công
Sau khi đáp ứng các điều kiện và hoàn tất thủ tục cần thiết, mới triển khai xây dựng theo hồ sơ được phép.
8. Vì sao không nên xây theo hàng rào cũ?
Một trong những sai lầm phổ biến là:
“Nhà trước xây tới đâu thì nhà sau xây tới đó.”
Hoặc:
“Hàng xóm xây như vậy thì tôi xây theo.”
Đây là cách làm tiềm ẩn rủi ro.
Bởi vì công trình cũ có thể được xây dựng từ nhiều năm trước, trong điều kiện hồ sơ và hiện trạng khác với hiện tại.
Nếu chuẩn bị xây nhà, tốt nhất nên kiểm tra lại:
Hồ sơ → hiện trạng → ranh → điều kiện xây dựng
thay vì chỉ lấy công trình của nhà bên cạnh làm căn cứ.
